La figura dell'amministratore condominiale

L’amministratore condominiale è un importante punto di riferimento per la gestione di un condominio.

Deve operare sempre in base alle leggi in materia che regolano questo incarico.

Viene nominato da un’assemblea composta dagli abitanti del condominio, allo scopo di agire e rappresentare il condominio stesso e chi vi abita. Questa figura diventa quindi responsabile delle parti comuni dell’edificio, ben definite nell’articolo 1117 del Codice Civile e dal regolamento del condominio.

Inoltre, gestisce le spese comuni per il condominio, curando anche la redazione del bilancio condominiale.

Anche se in maggioranza sono gli uomini a svolgere questa mansione, sono numerose le donne che si occupano della amministrazione di condomini. Esistono infatti, già da diversi anni, molte esponenti del gentil sesso attive e fattive amministratrici di edifici condominiali.

Nominarlo è obbligatorio nel caso in cui i condomini siano più di 8. Può essere scelto tra gli stessi condomini, oppure optare per un professionista esterno, magari rivolgendosi a CBAmministrazioni.it.

Il suo incarico dura 1 anno, ma può essere prorogato di un ulteriore anno se la carica non viene revocata.

Compiti e responsabilità dell’amministratore condominiale

Una volta eletto e accettata la nomina, l’amministratore condominiale (spesso in possesso di un timbro personale) è chiamato a svolgere precisi compiti, e ha diverse responsabilità.

All’inizio della sua attività, tra le altre cose, deve volturare tutte le utenze comuni dell’edificio (registrandole a nome del condominio) se non fosse stato ancora fatto, e aprire un conto corrente condominiale se non già esistente.

Nel corso del suo mandato, ha i seguenti compiti e doveri:

Convocare annualmente l’assemblea dei condomini, ed eseguirne le delibere. Le delibere sono le decisioni comuni prese nel corso dell’incontro.
Disciplinare le parti comuni del condominio, e anche i servizi offerti da queste parti comuni (per esempio, l’ascensore, l’area parcheggio, il giardino, ecc.). Può prendere provvedimenti a riguardo, ovvero decisioni che i condomini sono tenuti a rispettare. Contro i provvedimenti, i condomini possono sia ricorrere all’assemblea, e sia all’autorità giudiziaria, nel caso lo ritenessero necessario.
Incassare le rate condominiali e pagare i fornitori di acqua, luce e gas e altri servizi comuni. Per tutti i pagamenti fatti e ricevuti a nome del condominio, deve usare l’apposito conto corrente condominiale: non può pagare o ricevere soldi in contanti, oppure usare un conto corrente intestato a suo nome.
Agire obbligatoriamente contro i condomini morosi (coloro che non pagano le spese condominiali), anche per vie legali. Può sottrarsi da questo compito soltanto se l’assemblea lo esonera in modo esplicito dal farlo. Altrimenti, nel caso di mancata erogazione dei servizi condominiali comuni, l’amministratore può essere citato per danni.
Occuparsi della tutela del regolamento del condominio: è il responsabile dell’applicazione del regolamento condominiale, e quindi deve fare tutto il possibile per mantenere le parti comuni dell’edificio in uno stato funzionale e decoroso. Per far rispettare gli spazi comuni, l’amministratore di condominio però non può multare. Con la legge 145/2013 è stato infatti stabilito che eventuali sanzioni possono essere decise soltanto dall’assemblea di condominio.
Occuparsi dei registri del condominio: deve conservarli e renderli consultabili a ciascun condomino. Tali registri sono i seguenti: registro anagrafico, registro dei verbali di assemblea, registro di nomina e revoca degli amministratori, registro di contabilità (in cui sono annotate entrate ed uscite per quanto riguarda il denaro comune versato dai vari abitanti del condominio). Inoltre, ciascun condomino può chiedere un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, e l’amministratore è obbligato a fornirla.
Rispettare gli adempimenti fiscali: all’inizio dell’anno deve presentare la certificazione unica dei redditi, e a metà anno la certificazione dei redditi dei sostituti di imposta (il modello 770). Siccome il condominio è il sostituto di imposta, è l’amministratore che deve versare le somme relative, attraverso il modulo F24. Inoltre, è responsabile degli adempimenti nei confronti del portiere e degli eventuali altri dipendenti del condominio. Se non vengono rispettati tutti i vari adempimenti fiscali, il condominio viene sanzionato, ma i condomini possono chiedere i danni all’amministratore condominiale.

L’amministratore di condominio non può quindi esimersi dall’esecuzione degli adempimenti fiscali, compresi quelli riferiti alle agevolazioni potenziate sui lavori di recupero edilizio, risparmio energetico sulle parti comuni condominiali, bonus facciate e detrazione per le spese sostenute per la sistemazione del verde (giardini, terrazze e balconi anche condominiali).

Alla fine dell’anno, l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale (il bilancio del condominio), e convocare l’assemblea per approvarlo. Compie una grave irregolarità se non convoca l’assemblea entro 180 giorni (come stabilito dal Codice Civile), o anche meno (se c’è una scadenza diversa nel regolamento condominiale).

Al termine del suo mandato, l’amministratore condominiale deve consegnare tutta la documentazione riguardante il condominio e i singoli condomini. Se non lo fa, incorre nel reato di appropriazione indebita.

Anche dopo la revoca del mandato, e fino alla nomina del nuovo amministratore, quello uscente deve svolgere per conto del condominio qualsiasi attività con carattere di urgenza, il cui mancato svolgimento potrebbe arrecare danno o pregiudizio al condominio. Infatti, tra la revoca del vecchio amministratore e la nomina del nuovo, non può esserci nemmeno un giorno in cui nessuno copra questo incarico.

Quali sono i requisiti per diventare amministratori condominiali

In base alla legge 220 dell’11 dicembre 2012, i requisiti per diventare amministratore di condominio sono i seguenti:

Avere il godimento dei diritti civili.
Non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica, l’amministrazione della giustizia, il patrimonio, o per altro delitto non colposo (non involontario) per il quale la pena minima è di 2 anni di reclusione.
Non essere stati sottoposti a misure di prevenzione poi diventate definitive, a meno che non sia intervenuta la riabilitazione.
Non risultare interdetti oppure inabilitati.
Non risultare nell’elenco dei protesti cambiari.
Aver conseguito almeno il titolo di scuola secondaria di secondo grado.
Aver frequentato un corso di formazione iniziale, e svolgere attività formative periodiche in tema di amministrazione condominiale.

Nel caso in cui l’amministratore viene nominato tra i condomini dello stabile, e quindi si adotti una soluzione interna, il titolo di studio richiesto diventa non necessario, così come diventa non indispensabile l’aver frequentato un corso di formazione iniziale, o fare corsi di formazione periodica.

Questi stessi requisiti, tranne per quanto riguarda l’obbligo di formazione periodica, non sono necessari anche nel caso in cui nell’arco dei 3 anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge 220/2012 (18 giugno 2013), la persona interessata abbia già svolto la funzione di amministratore condominiale.

Degno di menzione è anche il fatto che qualora si perdessero i primi 5 requisiti elencati, non si avrebbe più titolo a ricoprire la carica.

A ricoprire l’incarico di amministratore di condominio possono essere anche i tipi di società indicate nel titolo V del Codice Civile, grazie alle persone che lavorano per conto di tali aziende, sempre nel rispetto dei requisiti obbligatori previsti dalla legge.